【MyGoNews林承志/專題報(bào)導(dǎo)】新莊副都心精華住宅區(qū)段佔(zhàn)總面積僅5％，而精品飯店輕豪宅在所有住宅產(chǎn)品中也約佔(zhàn)5％。錯(cuò)過(guò)這20％中的唯一，等下個(gè)信義計(jì)畫(huà)區(qū)重劃再開(kāi)發(fā)，你要再等多久？
 
新北市新莊副都心被譽(yù)為下一個(gè)「信義計(jì)劃區(qū)」， 不僅公共建設(shè)齊聚，就連建案都市計(jì)畫(huà)審核也特別嚴(yán)格，都審時(shí)間是其他地區(qū)建案的數(shù)倍，因建築不符合城市未來(lái)需求而被退件的建案，更是不勝枚舉，宣示出新北市政府打造新莊副都心成為新北市城市再進(jìn)化核心的企圖心。
 
下一個(gè)信義計(jì)劃區(qū)，「新莊副都心」
 
攤開(kāi)新莊副都心地圖，可以清楚看到，公共建設(shè)與一般建地以中港綠堤為分界，楚河漢界，壁壘分別。中港綠堤以東，除了兩座綠地公園以及國(guó)中小學(xué)區(qū)外，唯一稱得上公共建設(shè)的就是一座停車場(chǎng)?！?br />  
但中港綠堤以西，場(chǎng)景完全不一樣。除了有捷運(yùn)新莊副都心站位於中山路、中信街交口外，包括中央合署辦公大樓、國(guó)家電影文化中心以及兩座綠地公園都在中港綠堤以西，從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)看，公共建設(shè)匯聚之地代表的就是地段增值潛力(圖1)。
 
發(fā)展?jié)摿?！「綠堤西」大於綠堤?hào)|
 
確定新莊副都心地段潛力西大於東後，下一步就是要在西側(cè)找出最具價(jià)值性的地段。新莊副都心於規(guī)劃之初，當(dāng)時(shí)的臺(tái)北縣政府便將此地設(shè)定為「城市門(mén)戶」， 計(jì)畫(huà)於此地招商興建五星級(jí)飯店以及商辦大樓，特別是捷運(yùn)副都心站週邊國(guó)有土地，當(dāng)時(shí)政府即希望透過(guò)招商，引進(jìn)資金開(kāi)發(fā)國(guó)際觀光旅館、百貨商場(chǎng)、電影媒體產(chǎn)業(yè)辦公室、量販中心、主題樂(lè)園等商業(yè)設(shè)施。
 
因捷運(yùn)副都心站隸屬連通機(jī)場(chǎng)與北市的機(jī)場(chǎng)快線捷運(yùn)系統(tǒng)，捷運(yùn)站週邊未來(lái)商業(yè)機(jī)能強(qiáng)大，因此，都市計(jì)畫(huà)中早將中山路沿線與公共建設(shè)用地皆規(guī)劃為商業(yè)用地。
 
純種住宅區(qū)，稀有、珍貴
 
事實(shí)上，新莊副都心總面積共100.28公頃，其中40 ％為公共設(shè)施用地，40％為商業(yè)區(qū)，住宅區(qū)土地僅有20％，其中位於綠堤西經(jīng)重劃的住宅區(qū)塊僅有1個(gè)街廓，數(shù)量更是稀少。
 
一如北市大直水岸，純種住宅區(qū)價(jià)格因其景觀條件與土地使用分區(qū)，價(jià)格始終居高不下，甚至超越容積率較高的商業(yè)、娛樂(lè)用地。
 
然而，隨著大直水岸住宅價(jià)格高漲，不少建商也以個(gè)人工作室名義於商業(yè)、娛樂(lè)用地興建產(chǎn)品出售，但2011年臺(tái)北市議員周威佑即踢爆此類商業(yè)區(qū)違法豪宅，北市都發(fā)局官員也表示，若確定違法使用，依法可罰6~30萬(wàn)元，甚至可停水停電，強(qiáng)制拆除。
 
無(wú)論從稀有性、從法理上，都可以看出住宅區(qū)土地在中港綠堤西側(cè)具有極高的發(fā)展?jié)摿?。那麼究竟哪一種產(chǎn)品，最值得買(mǎi)？
 
大宅推案過(guò)剩，中小宅需求正夯
 
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年全年新莊副都心推案戶數(shù)共1214 戶，其中，受到近年大宅潮流影響，大坪數(shù)規(guī)劃成為推案主流，在副都心內(nèi)，坪數(shù)超過(guò)40坪就佔(zhàn)了93％，至於，40坪以下的產(chǎn)品總數(shù)僅有78戶，早已全數(shù)完銷，市場(chǎng)上目前幾乎零流通。因此，此時(shí)若有中小坪數(shù)產(chǎn)品， 勢(shì)必引發(fā)一股搶購(gòu)熱潮，且未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更佳(表1)。
 
特別是奢侈稅後，北部房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸基本盤(pán)，自住、首購(gòu)需求成為購(gòu)屋主力，引爆市面上2房產(chǎn)品熱銷。探究其原因不外乎是大臺(tái)北房?jī)r(jià)水準(zhǔn)提高後，在總價(jià)考量下，自住、首購(gòu)族群為了成家，只能壓縮其購(gòu)買(mǎi)坪數(shù)，而2房產(chǎn)品既符合頂客族需求，就算小孩出生也有空房能夠容納，最符合市場(chǎng)需要，因此，自2011年後，2房產(chǎn)品無(wú)論在臺(tái)北市或新北市的整體銷售比例皆在4成以上。
 
從數(shù)據(jù)上分析就可以清楚的看到，未來(lái)房地產(chǎn)需求將以中、小坪數(shù)為主，且此類商品正好是新莊副都心最欠缺的產(chǎn)品，古言「奇貨可居」正是形容這樣的狀況。
 
3L稀有宅，低總價(jià)正好買(mǎi)
 
由三發(fā)地產(chǎn)與金革音樂(lè)推出的最新預(yù)售個(gè)案「NY璞緻」，產(chǎn)品規(guī)劃即鎖定未來(lái)趨勢(shì)，規(guī)劃19、25、40坪產(chǎn)品，相較於市場(chǎng)主力50~80坪住家，以每坪65萬(wàn)元計(jì)算，總價(jià)差距就高達(dá)1950~2650萬(wàn)元。此外，「NY 璞緻」也是全新北市少有的低總價(jià)重劃區(qū)產(chǎn)品，讓自住、首購(gòu)需求族群能以較合理之自備款購(gòu)屋。
 
另外，全案基地位置位於中信國(guó)小與自然生態(tài)公園第一排，享有超過(guò)160米的超大棟距以及豪宅景觀優(yōu)勢(shì)，更結(jié)合精品生活飯店式管理，無(wú)論在地段條件、產(chǎn)品規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)上皆成為稀有再稀有的產(chǎn)品。因此，個(gè)案家徽便以3個(gè)L結(jié)合成簡(jiǎn)潔的圖案，象徵「Location、Luxury、Loft」，將地段、奢華、時(shí)尚合而為一，進(jìn)而形成難以再複製的產(chǎn)品。